各街道办事处：

现将《关于加强业主委员会监管的若干意见》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

附件：《关于加强业主委员会监管的若干意见》

                        泉州市丰泽区住房和城乡建设局

                                                                                                                                                                                                                                                  2024年10月9日

（此件主动公开）

附件

关于加强业主委员会监管的若干意见

为规范住宅小区业主委员会（下称业委会）活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《福建省物业管理条例》《泉州市丰泽区住宅小区业主委员会组建、换届流程指导范本》等相关规定，现就加强我区业主委员会制度建设和日常监督管理，制定本指导意见。

一、健全业委会指导监管体系

（一）突出党组织领导带动作用。业委会作为基层居民自治组织，必须坚持党的领导，充分发挥基层党组织和党员干部在业委会活动中的主导作用，社区党组织要全面落实对业委会的监管，各部门形成合力齐抓共管。

（二）明确对业委会的指导和监督。逐步完善党委统一领导，属地政府、住建、民政等部门牵头协调的工作机制，厘清职权边界，理顺管理体系。

1.区住建局依法对全区业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督。建立业主大会、业委会监督、指导、培训、考核制度，配合街道（乡镇）组织每年对业主委员会履职情况的考核测评。

2.各街道（乡镇）指导社区做好辖区内业主大会、业委会的筹备、成立及日常活动。把好业主委员会筹备组、换届小组以及业主委员会成员候选人的推荐关、审核关和选举组织关。将小区物业管理工作以及对业主大会、业委会活动的指导、监督工作纳入对社区居委会的年度考核。

二、强化业委会成立及换届监管

（一）优化业委会人员配置。业委会委员候选人采取业主自荐、业主推荐及社居委推荐相结合的方式产生，优先把“两代表一委员”、机关企事业单位党员、党员社区工作者、小区（网格）党支部书记、党小组长等作为党组织建议人选向业主推荐，其中党员比例一般不低于50%。鼓励符合条件的社区“两委”成员竞选担任业主委员会主任。

（二）严格业委会候选人资格把关。由街道（乡镇）党工委牵头，社区党组织、属地派出所、属地城管中队共同参与，对业委会候选人进行资格审查。社区党组织负责对候选人组织考察，广泛听取业主以及有关单位意见建议，摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路，对不宜作为候选人的情况应及时提出调整意见；候选人应书面承诺不存在违法违规行为。候选人名单公示期间其他业主提出异议并经相关部门查实存在违法违规行为的，取消其候选人资格。

（三）规范业委会换届工作。业委会任期届满或因故提前进行换届的，街道(乡镇)、社居委应指导前业委会在届期内成立业委会换届工作小组，并全程指导业委会换届工作小组完成业委会换届工作。前业委会应当在社居委监督下将有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业委会。前业委会拒不移交的，由属地派出所介入监督其移交。

（四）加强党对业主委员会的政治引领。业主委员会中的党员要主动亮明身份，党组织关系在社区的，要将党组织关系转入小区（网格）党支部，接受小区（网格）党支部的领导和管理；是在职党员的，要积极参加小区（网格）党支部组织开展的志愿服务活动，带头维护全体业主权益、履行党员义务。

三、建立物业管理委员会及监事会制度

（一）推动物业管理委员会成立工作。对暂不具备召开业主大会条件的小区，应成立临时物业管理委员会，临时物业管理委员会成员由社区、小区党组织代表、和业主代表等组成，由社区牵头下代行业委会职责和召开意见征询。小区业主大会成立后，临时物业管理委员会自行解散。

（二）推行业委会和监事会“双备案”。鼓励住宅小区同时成立业主监事会，并向住建部门和属地 “双备案”，接受住建部门、街道办事处监督指导。任期与业委会一致，任职期满后进行新一届的换届选举。未成立业主监事会的，可由小区党支部代为行使监事会职责。

（三）业主监事会依授权履行职责。业主监事会履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。业主大会授予业主监事会履行以下职责：

1.查阅业委会工作、财务记录，监督业委会的工作和财务状况；

2.对业委会的提案、议案、报告、计划、预决算以及起草的规章制度（草案）进行审议、听证和质询；

3.收集和反馈业主对业委会、业委会委员或业主代表的投诉；

4.列席业主代表大会、业委会会议，就特定的事项提出意见和建议；

5.对小区实施的具体项目提出监督和质询意见；

6.监督业主大会决议、决定的执行情况；

7.根据议事规则的规定提议召开业主大会；

8.议事规则或业主大会授予的其他职责。

四、加强业主委员会自身建设

（一）建立业委会任职和任期培训制度。对业委会成员开展岗前培训，普及业委会成立及运行流程，任期内由街道（乡镇）牵头不定期组织社区居委会、业委会委员以及其他相关人员进行物业管理及业委会相关知识培训。每年培训不少于2次，培训情况纳入业委会履职评估内容。

（二）建立业委会印章管理制度。业委会必须制定印章管理制度，使用印章需依照业主大会授权的相关约定。监事会对业委会公章管理制度的执行情况进行监督。对违反印章管理制度的，监事会应及时上报社居委，社居委应责令业委会进行整改。

（三）建立业委会述职报告制度。业委会必须向业主大会、物业所在地社居委党组织做工作述职，监事会应同时做年度监督工作述职。涉及小区维修改造、公共收益（含保证金及孳息，下同）、共用部位共用设施设备、制定和调整有关规约制度等有关事项，应先报告小区（网格）党支部审议，涉及全体业主的重大事项，还应报告所在地社区党组织审议后实施，同时接受社居委的意见和全程监督与指导。

（四）建立业委会经济责任审计制度。业委会要建立年度审计制度，各社区应委托有资质的审计单位对业委会及主任在任期间的公共收益的具体情况、业委会工作经费及其他经济往来情况进行审计，并将审计报告在小区内公示，审计报告应报送属地物业主管部门备案。审计费用可从小区公共收益中列支。

（五）规范物业服务企业选聘。业委会组建后，应对小区物业服务情况开展满意度调查，业委会续聘或选聘物业应依据满意度调查结果实行续聘或选聘行为。

业委会选聘物业服务企业有关事项应及时向业主监事会、小区党支部和社区党组织报告，拟订物业服务企业选聘方案，书面征求业主的意见，报小区党支部和社区党组织审议后，提交业主大会表决通过，并在小区内公示之后代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。选聘过程由社居委全程参与指导监督。选聘结果和物业服务合同须在物业管理区域内公示，接受业主的查询、监督。

业委会在设立招投标条件时，应将企业信用状况纳入选聘条件，设立信用资格门槛，投标企业也必须出具由注册地物业主管部门出具的信用等级认定材料。

（六）强化业委会公开透明履职。业委会应形成公共收益管理制度，定期通报公示小区公共收益收支情况、物业专项维修资金申请使用及账面余额情况、业主大会和业主委员会工作经费收支情况等，及时公布业委会的各项决定和涉及小区的各类事项。涉及公共收益的支出计划应经过业主大会通过，每项支出在使用前应当公示。

社居委要加强对小区公共收益的监管，通过与业委会建立共管账户、聘请专业会计人员集中统一记账核算的方式，确保公共收益公开透明、账目明晰。

（七）规范维修资金使用。小区内动用维修资金的，业委会应初步制定维修及资金使用方案，报小区（网格）党支部审议后按程序实施，由社居委全程指导并负责核实、鉴证申请维修资金相关材料的真实性，重点抽查核实相关材料公示是否到位与业主签字的真实性，并向维修资金（使用）管理机构提供抽查的情况说明。

五、加大业委会监督考评力度

（一）加强违规行为整改。业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，街道、社居委应当及时进行认定并责令其限期改正；拒不整改的，应及时上报区住建局，区住建局应当会同属地街道依法撤销其决定，并通告全体业主。

（二）落实违规罢免程序。业主监事会或社居委发现业委会成员存在负面清单规定的情形、危害业主共同利益情况的，应当及时报告街道（乡镇）及社区，由街道（乡镇）、社区进行认定。情况属实的，由街道（乡镇）、社居委启动罢免程序，及时终止业委会成员资格。

（三）建立业委会履职评估制度。各地物业主管部门组织街道（乡镇）、社区或第三方机构对辖区内业委会进行考评，重点针对业委会组织机构建设、规范运作、成员履职、印章使用及公共收益管理使用、接受所属社居委监督指导、业委会发挥作用等情况，评估结果向全体业主公开。评估办法和细则由区住建局负责制定。

（四）加强失信联合惩戒。业委会成员存在违法违规行为的，应实行失信行为联合惩戒；业委会成员属于党员或机关事业单位干部职工的，同时按党纪、政纪规定予以处理；违反相关法律法规的，依法追究法律责任。

六、指导监督业主委员会日常运作

（一）社区在街道（乡镇）指导下，每月或每季度牵头召开一次由社区、业主委员会和物业服务企业三方共同参加的小区治理联席会议，互相通报工作进展，针对重点问题进行集中研究、协调解决。

（二）街道（乡镇）和社区应在业主委员会组织召开业主大会会议前审核会议时间、地点、议题和议程等内容。业主大会会议召开 15日前在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋进行不少于15日的公告。

（三）业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的，街道（乡镇）督促业委会进行换届。逾期仍未召开或组织的，由街道（乡镇）指导社区对小区进行换届。

（四）未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

（五）业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物在街道（乡镇）监督下移交社区暂时保管，新一届业主委员会产生后由社区与其进行移交。

（六）街道（乡镇）、社区建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，并指导业主委员会建立突发事件和矛盾纠纷应急处置预案，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报。

（七） 街道（乡镇）、社区应当做好全市物业管理服务平台相关信息的采集更新工作，督促业主委员会和物业服务企业公开履职、履约情况，定期组织业主代表对双方履职、履约情况进行评议。

七、附则

本意见由丰泽区住建局负责解释，自发布之日起实施。